人生の中で大きな買い物と言えばもちろん自己所有の「自宅」です。マンションや戸建の形態に違いがあれど、その金額は肩にずっしりと感じることでしょう。そしてほとんどの方が住宅ローンを利用し、税金の控除の対象者となります。私も昨年の４月に家を買ってしまいまして、大人への一歩（借金地獄）に足を踏み出したところです。さて、家を買うとセットで言われるのが「確定申告忘れずに！」です。家を買うときは「その時調べればいいか」とのんびり思っておりましたが、実際に今そのタイミングとなってしまい、慌てて調べている状況です。今回は「自宅購入後の確定申告」について紹介していきますね。
※国税庁のホーム―ページより引用して説明をしております。言葉が難しいので、引用の部分は読み飛ばしてもらってかまいません。ただし、私の解釈が間違っている可能性もありますので、税務署や銀行の方によく聞いてから申請などを行ってください。
そもそもどんな制度なの？
1 概要 住宅借入金等特別控除とは、居住者が住宅ローン等を利用して、マイホームの新築、取得又は増改築等(以下「取得等」といいます。)をし、平成31年6月30日までに自己の居住の用に供した場合で一定の要件を満たす場合において、その取得等に係る住宅ローン等の年末残高の合計額等を基として計算した金額を、居住の用に供した年分以後の各年分の所得税額から控除するものです。
国税庁ホームページより引用：
簡単に言うと、家を住宅ローンを使って買った人は、条件が揃えば支払ってもらった所得税を返すよ！っていう制度です。ちなみに、年間の所得が３０００万円を超えている人は対象外になる様です。そんな人は住宅ローンなんて必要ないんでしょうけど・・・。
確定申告の対象者
2 住宅借入金等特別控除の適用要件 居住者が住宅を新築又は建築後使用されたことのない住宅を取得した場合で、住宅借入金等特別控除の適用を受けることができるのは、次の全ての要件を満たすときです。
(1) 新築又は取得の日から6か月以内に居住の用に供し、適用を受ける各年の12月31日まで引き続いて住んでいること。 (注)居住者が死亡した日の属する年又は家屋が災害により居住の用に供することができなくなった日の属する年にあっては、これらの日まで引き続き住んでいること。 なお、居住の用に供する住宅を二つ以上所有する場合には、主として居住の用に供する一つの住宅に限られます。
(2) この特別控除を受ける年分の合計所得金額が、3千万円以下であること。
(3) 新築又は取得をした住宅の床面積が50平方メートル以上であり、床面積の2分の1以上の部分が専ら自己の居住の用に供するものであること。 (注) この場合の床面積の判断基準は、次のとおりです。
1 床面積は、登記簿に表示されている床面積により判断します。
2 マンションの場合は、階段や通路など共同で使用している部分については床面積に含めず、登記簿上の専有部分の床面積で判断します。
3 店舗や事務所などと併用になっている住宅の場合は、店舗や事務所などの部分も含めた建物全体の床面積によって判断します。
4 夫婦や親子などで共有する住宅の場合は、床面積に共有持分を乗じて判断するのではなく、ほかの人の共有持分を含めた建物全体の床面積によって判断します。 しかし、マンションのように建物の一部を区分所有している住宅の場合は、その区分所有する部分(専有部分)の床面積によって判断します。
(4) 10年以上にわたり分割して返済する方法になっている新築又は取得のための一定の借入金又は債務(住宅とともに取得するその住宅の敷地の用に供される土地等の取得のための借入金等を含みます。)があること。 一定の借入金又は債務とは、例えば銀行等の金融機関、独立行政法人住宅金融支援機構、勤務先などからの借入金や独立行政法人都市再生機構、地方住宅供給公社、建設業者などに対する債務です。しかし、勤務先からの借入金の場合には、無利子又は1%に満たない利率による借入金はこの特別控除の対象となる借入金には該当しません。また、親族や知人からの借入金は全て、この特別控除の対象となる借入金には該当しません。 詳しくは、コード1225(住宅借入金等特別控除の対象となる住宅ローンなど)を参照してください。
(5) 居住の用に供した年とその前後の2年ずつの5年間に、居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例など(租税特別措置法31条の3、35条、36条の2、36条の5若しくは37条の5又は旧租税特別措置法37条の9の2)の適用を受けていないこと。
国税庁ホームページより引用：http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1213.htm ※補足 居住の用に供する：「住み始めた」という意味
色々と難しい言葉で書いてありますがまとめると、「15坪（約50平方メートル）以上の床面積でなおかつ半分以上が住居部分にあたる家に、購入した日から半年以内に住み始めておりしかも返済期間10年以上の住宅ローンを使用している年収3000万円以下の人が対象」と書いてあります。要するにほとんどの人が対象となるわけです。ちなみに15坪とは畳でいうと３０畳ほどになりますので、ワンルームマンションを買った人などは対象にならないケースがあるかもしれませんので、よく注意して下さい。
申請をするにあたり期間と占めですが、１月１日～１２月３１日までに家を購入した人が翌年の３月中までに税務署に申告をする必要があります。
還付金額の計算方法
3 住宅借入金等特別控除の控除期間及び控除額の計算方法
住宅借入金等特別控除の控除額は、住宅ローン等の年末残高の合計額(住宅の取得等の対価の額又は費用の額(注1,2)が住宅ローン等の年末残高の合計額よりも少ないときは、その取得等の対価の額又は費用の額。以下「年末残高等」といいます。)を基に、居住の用に供した年分の計算方法により算出します(100円未満の端数金額は切り捨てます。)。
(注1) 平成23年6月30日以後に住宅の取得等の契約をし、その住宅の取得等に関し、補助金等(国又は地方公共団体から交付される補助金又は給付金その他これらに準ずるものをいいます。以下同じです。)の交付を受ける場合には、その補助金等の額を控除します。
(注2) 住宅の取得等に際して住宅取得等資金の贈与を受け、「住宅取得等資金の贈与税の非課税」(措法70の2)又は「相続時精算課税選択の特例」(措法70の3)(以下、併せて「住宅取得等資金の贈与の特例」といいます。)を適用した場合には、その適用を受けた住宅取得等資金の額を控除します。 住居の用に供した期間 ⇒ 平成26年4月1日から平成31年6月30日まで
（抜粋しています。）
期間 ⇒ 10年計算方法 ⇒ 1～10年目
年末残高等×1% 最大の金額 ⇒ (40万円)
(注) 上記の控除限度額は、住宅の取得等が特定取得に該当する場合であり、それ以外の場合の控除限度額は20万円である。
※ 「特定取得」とは、住宅の取得等の対価の額又は費用の額に含まれる消費税額等(消費税額及び地方消費税額の合計額をいいます。以下同じです。)が、8%又は10%の税率により課されるべき消費税額等である場合におけるその住宅の取得等をいいます。以下同じです。
国税庁ホームページより引用：http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1213.htm
住宅を取得した年によって、計算方法が違うのをご存知でしたか！？難しいことはわかりませんが、今から１８年前は１５年間の控除があったようです。控除金額の限度は昔に比べて今のほうが有利な様です。
では、少し例を挙げて計算をしてみます。
５０００万円の自宅を住宅ローンで購入した場合、下記の様な計算方法となります。
毎月の返済金額を１５万円と設定し、１月１日に入居したと仮定します。
１年目
５０００万円 - １８０万円（１５万円×１２カ月） ＝ ４８２０万円の残高
４８２０万円 × １％ ＝ ４８万２千円 ⇒ 最大 ４０万円の還付
５年目
５０００万円 - ９００万円（１５万円×１２カ月×５年） ＝ ４１００万円の残高
４１００万円 × １％ ＝ ４１万円 ⇒ 最大 ４０万円の還付
１０年目
５０００万円 - １８００万円（１５万円×１２カ月×１０年） ＝ ３２００万円の残高
３２００万円 × １% ＝ ３２万円 ⇒ ３２万円の還付
となります。１０年分の還付金額を合計すると３７８万円になりますので、車が一台買えてしまいますので、利用しない理由はありませんね！？
※あくまでも素人の試算になりますので、詳しくは近くの税務署などでお問い合わせください。
次回、実際にどのような書類や手続きが必要になるのか、実務を紹介していきたいと思います。